REITs

REITs

過去，投資人若要投資不動產，只能「直接購買」，或是透過「投資房地產相關類股」兩種管道。然而，直接投資不動產，不僅金額較高、還要透過仲介機構，手續繁瑣，且變現性不佳。現在，REITs推出，由於其在集中市場掛牌交易，交易方式與股票相同，流動性較佳，投資人將可享有除投資房地產相關類股外，也可以較少的投資金額，參與商用不動產的投資機會。 而相較於直接投資不動產，REITs的風險較低且具備穩健報酬特性。以下摩根特別整理REITs的專題介紹，讓您更了解REITs這個金融商品以及其投資風險及優勢。 一、REITs是什麼? 所謂「REIT」(Real Estate Investment Trust)「不動產投資信託」，是資產證券化商品之一 (資產證券化商品類別有金融資產證券化如MBS、ABS，和不動產證券化如REIT、REAT)，以發行受益憑證方式銷售給投資大眾。投資概念類似共同基金，為結合投資大眾資金，投資於各種行業的房地產(如購物中心、辦公大樓、停車場、醫院等)，並管理其不動產資產，包括商業（店舖、商場、購物中心、停車場、酒店、辦公室）、工業、醫療服務及住宅等物業，其潛在收入來自於租金與房地產價格增值之收益。 二、REITs的種類有哪些? REITs起源於美國，自1960年以來已有40多年歷史。目前在美國大約有190多家公開交易的REITs，總資產約4390億美元，這些REITs在主要交易所掛牌上市。而不動產投資信託(REITs)大致照下表分為三種類型。 三、投資REITs的報酬如何？投資風險高嗎？ REITs中長期報酬率優於股債市，波動度與全球股市相當。 REITs是典型的完全收益(total return)產品，獲利來源除了有高現金股息外，還有來自於價格成長的資本利得。比較REITs與其他股債市中長期的表現，年化報酬率均優於主要股市與債市指數；至於波動度雖高於債市，但卻低於科技股、小型股與新興市場股價指數，波動幅度則與全球股市相當。顯示REITs在一定風險程度下，有創造穩定成長報酬的特質。 四、投資REITs的優點為何? REITs 具備收益穩定、抗通膨、分散投資風險、流動性佳、稅賦優惠等優勢。 1.收益穩定 REITs的現金流量，主要來自租金收入、管理維修費用及承租率等，收入相對穩定，且在美國，法令規定REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東，在台灣，不動產證券化條例也規範REITs信託利益應每年分配，故投資REITs每年將享有穩定的現金股利收入。 2.抗通膨 由於利率上升的背景多為因經濟加溫而走高，當民眾支出與企業租用率增加，反而有利公寓型與辦公室REITs表現，因為民眾寧願租而不要買；且通貨膨脹發生時，租金、停車費等REITs相關收益，會跟著物價水準向上調整。比較NAREIT composite完全收益指數與美國10年債殖利率走勢，當殖利率上升時，REITs不一定下跌。反之，當利率下降時，REITs也會因利息支出減少而受惠，進一步提升獲利。 3.分散投資組合風險 透過REITs，可用較小金額投資於一籃子的不動產標的，以投資組合分散風險，且交易資訊公開透明、有公正第三人鑑價機制、和投資人保護機制，因此相較其他不動產投資管道，REITs的投資風險相對較低。此外，REITs與其他股債市資產類別的相關係數低，將REITs納入資產配置中，可達到分散風險的效果。 4.流動性佳、變現性高 投資REITs不僅可參與商用不動產投資機會，其於集中市場掛牌交易，與股票交易方式相同。流動性與變現性均較直接投資不動產佳，申購門檻也較低，一般投資人皆可參與。 5.稅賦優惠 在美國，法令規定REITs必須將當年度90%的收益以股利形式分配給股東，REITs並可因此不需要支付企業所得稅(corp income tax)。在台灣，依據不動產證券化條例，規定REITs之信託利益應每年分配，免徵證券交易稅且投資收益採取6%分離課稅，不須併入營利事業所得稅或綜合所得稅總額課稅。 五、投資REITs需要留意哪些風險？ 1.房地產景氣 不動產市場的景氣循環多少會影響REITs資產組合的價值。房地產供需狀況、人口、與就業數據均是影響因子。若當地就業率上升，意味辦公大樓、廠辦的承租率不致下降，REITs的租金收益將提升。若景氣不佳使空置率上升、租金下降，進而影響REITs每年度可分配的收益，均會是REITs面臨的風險。 2.利率變動 市場利率高低，亦會影響投資人持有REITs的意願。雖然利率走勢與REITs表現無絕對相關，REITs的高股利率往往高過消費物價增長率，但利率上升會使借貸成本增加降低槓桿報酬，投資人也可能因為利率上升轉向更高收益的商品。且以Mortgage REITs而言，利率上揚會增加借款人無法償還本金與利息的信用風險，利率波動會產生借款人提前償還或再融資的風險。 3.經營風險 REITs的營運是將經營權與所有權分離，投資人透過申購受益憑證的方式參與不動產投資，並非直接進行不動產買賣，故沒有不動產處分與經營的權利。當REITs經營者管理不善時，REITs價格將受到影響，投資人除了撤換經理人外，只能於公開市場賣出持有之受益憑證。 4.資金流向 這幾年在股市震盪幅度加大下，機構投資人對報酬率的要求以能夠提供穩健增長者為主，因此具有穩健投資屬性的REITs，便成為近來市場投資新寵。加上近年來實質利率水位仍偏低、商用不動產基本面改善、購併(M&A)活動熱絡、以及高配息的訴求，使REITs在市場資金追捧下，連續多年有亮麗表現。 觀察2006年權益型REITs指數的表現，總計上漲35.9%，不僅領先S&P 500指數的15.8%，更是連續第七年走揚。統計近五年來，NAREIT Equity指數的完全收益近200%，大幅高於S&P 500指數的35%，其中收益來源有37%來自股息收益率(DY)、23%來自累計盈餘成長、絕大部分的140%來自價格的增長。顯示在資金潮推動下，推動REITs價格持續走高。 然而，在目前NAREIT指數本益比已處在歷史高位，若因利率走高、通膨風險或股市大幅成長，使資金抽離REITs市場，將是要留意的潛在風險。 六、根據歷史經驗，REITs遇到股市空頭時表現如何？ 觀察NAREIT Equity REIT指數(大約由130檔REITs組成的指數)過去20年的表現，每年平均股息收益率(dividend yield)約7%，單年度股息收益率平均最少有4%，最高逾9%。每年穩定配息加上價格變動之收益，使NAREIT Equity REIT指數創造亮麗的完全收益(total return)報酬。即便在2000-2002年股市空頭期間，在穩定的現金股利挹注下，也能有正報酬表現。另外，長期來看REITs的股息收益率亦高於S&P 500指數企業所配發之股息收益率，顯見REITs的高配息特性。 七、展望未來，全球REITs的價格及租金收益將會如何變化？ 目前美國經濟應將軟著陸、歐洲市場逐步開放、以及亞洲房地產市場大幅復甦股息收益誘人，對全球房地產及REITs商品投資展望仍正向樂觀；其中以北美的加拿大、歐陸的德國、以及亞洲的新加坡後市潛力最為看好。不過由於部份市場REITs價格有偏高情況、或是景氣動向尚未完全明朗，因此建議投資人選擇分散全球及各次產業彈性佈局、以及精選持股操作的全球型REITs基金，參與REITs投資獲利契機。 八、我可以怎麼投資REITs參與其獲利機會？ 透過REITs共同基金，以小金額享有專家操作成果。 投資人有意參與REITs投資，除了可透過集中交易市場申購掛牌交易的封閉式REITs基金外，還有以REITs為主要投資標的的共同基金、REITs ETF基金或REITs連動債商品等投資方式。 基本上，要挑選好的REITs投資，除了要留意不動產管理團隊之經營能力外，該REITs的投資標的是否多元，不僅只是集中在某一種類型的不動產，而是能多樣投資於各類不動產標的以分散風險，另外，REITs的獲利能力亦相當重要，其營運現金流量(funds from operation, FFO/AFFO)是否充足、可分配之現金(funds available for distribution, FAD)、投資價值(price-to-FFO/AFFO)等，均是觀察要素。然而，一般投資人在挑選REITs的能力有限，建議透過由專業經理人選股的REITs共同基金，將是較容易參與REITs投資契機的方式。