Tuesday 6 September 2016

房产投资篇:巴莪大学城 (BANDAR UNIVERSITI PAGOH)



以前我对于巴莪的印象就是偏避,油棕园,果园和乡村。但是自从宣布要发展成大学城,我就眼睛一亮。因为对于麻坡这样的小地方,多数人会觉得这边工作机会少,而纷纷去吉隆玻或者是新加坡找工作。大学城发展无疑对麻坡将会造成极大的变化。而我投资房地产的第一个目标叫放在这。

那时2011年前副首相丹斯里慕尤丁就宣布将在巴莪(Pagoh)兴建4所大专分校,誓言将巴莪大学城(Bandar Universiti Pagoh)打造成柔北教育中心。这四间分别是马来西亚工艺大学(Universiti Teknologi Malaysia, UTM)、敦胡先翁大学、马来西亚国际伊斯兰大学(International Islamic University Malaysia, IIUM)及Politeknik Tun Syed Nasir Syed Ismail (PTSN)

我听Simedarby property的经理说大学目前已经完成98%,预计明年一月就会开始招生,而Simedarby还会建一个大学村,预计能容纳6000名学生。有些人会担心四间local university会影响租金的收入,他们更愿意投资在私人大学的附近。但是Simedarby留了一片土地是给私立大学,据说,已有3间私立大学有兴趣,其中一间是中国的大学。我有个朋友给了个特别见解,就是说先建四间大学是对的,因为这能逼被录取的学生来此地读书,这样人口才会增加。

单单这四间大学未来这两年可能就会增加10000++的人口,附近产业的价值将会上升。房产的价值上或者下,其实是有很多的因素导致的。其中一个最简单的因素就是人口。人口决定一个地区的发展。供不应求,或者是供大于求就直接影响价值。最近刚推出的Harmoni Vista,phase 1才206unit,预算1unit 5people,总共能容纳1000人,而第一期需要2018年才会完成。
基本上还是供不应求。

再来就是这个大学城除了有大学,还会建巴士站,百货中心和工业等等。有的人会有疑问,为何要建造工业区在附近,不会污染吗?要建造一个城市,除了要有交通便利,教育,百货中心,当然还要能制造工作机会。当一个人,在某个地区读完大学,如果附近没工作机会,他将会去别的地区做工。如果pagoh能制造工作机会,有的人读完书,将会继续留下来做工,结婚生子,人口将会增加。

再来最后一个就是高铁,预计将会在2026年完成,虽然是还没确定准确的地点,但是SimeDarby已经提交建议书给政府了。如果高铁一旦建成,到时别的地区的人来读书或者是做工都会回非常方便!!!

很多地区,单单一间大学就能吸引非常多的投资者前去投资,更别说pagoh大学城,有这么多的利好的因素~~~



















最近有些人开始在唱衰房地产,说未来会崩盘,我是不知道未来的走势,但是最近价钱已经在近期调整了,尤其是百万房产。但是说真的,现在一般年轻人真的是买不起屋子,已经要联名才有办法。但是说真的,我国人口平均年龄才28岁,会因为价钱贵而就不选择不买屋子吗?这根本说不通吗。所以如果你是要买屋子居住,永远没有最后时刻,而是你是否有能力购买。

Friday 29 April 2016

股票投资分享30/04/2016

上个礼拜天(24/04),去参加了知名部落格第一天和william的讲座会,那场讲座会大概有30多人参加,可想而知连麻坡小小的地方,都有蛮多人有热忱投资股票,毕竟这个课程也不便宜。当然股票这门投资,可不是上一天的课程就能掌握的。那天的课程包括了初级课程和高级金融课程。对于我来说,高级金融课程是最吸引我的,因为我最不擅长的就是读年报。
听了一整天,感觉掌握了一些读年报的知识,当然自己还得多多练习读年报才有办法掌握。不然给了几百块,没好好学习的话可是对不起自己啊。

为什么第一天会如此的成功于股票?我觉得你除了你要掌握股票投资知识,下足功课,好的心态,最重要的是你要有自己的投资模式。只要你找到自己的投资模式,一年要稳稳赚不是没可能的。但是有些人,还没准备好,就想要一步登天,股票是把双面刃,它能让你致富,也能让你赔完。为何有些人会在股市一直赔钱呢?因为他不知道如何定义风险,他只会定义回报率。就像有些人买klci的put warrant,klse index一直涨,warrant就一直跌,就一直压低成本,糟糕了,很快就要到期了,就只能希望klse大跌,涨回原本的成本价,而不止损。止损对于某些人来说就觉得是很笨的动作,他们觉得不需要断臂求生,不如死了一了百了。干脆就不要再投资股票了~~~无言!!

最近有两只IPO要上市了,一只是LKL和SALUTICA..


















一间是醫療器材公司另一间是電子製造商,两间都是创业板,面值RM0.10。你们可以去看看招股书来决定是否要买。

以我过去的经验来说,如果顺利投标到,第一天上市,多数会上升,如果有人想要投机的话,可以试看看。

但是想要买ipo之前,你必须要有Direct CDS number,如果你不确定是否拥有这样的account,你可询问你的remiser或者是dealer。

Sunday 14 February 2016

参加拍卖会的经验~~


最近发现一个好玩的投资,那就是买拍卖屋。这是一个高回报高风险的投资。
由于薪水赶不上房价,连二手屋的价钱也涨的怕人,较便宜的二手屋也是破烂不堪,需要一笔装修费,重新装修,才能租出去,回报率也减少很多。

有天喝茶,我朋友告诉我,能从一个网站看到拍卖屋的资料,我才想到还有拍卖屋能买。我就马上搜寻拍卖屋的资料和手续。这时我就瞄准了一间屋子,在热门地点,标价137,000。就打去问了拍卖师,拿了一份proclamation of sales。这份拍卖书清楚的写到投标需注意的事项和详细资料。当我知道地点后,就去了那间屋子做考察,发现land area 1900ft,前面堆了一些垃圾,窗户还打开着,看起来是没人住了。为了再三确认,于是问了隔壁的邻居,才知道屋主跑了将近1个月。我就开始着手准备。由于这边的地点,市价大概是300k,我就扣除了20%(当作盈利),所以我投标的顶价大概就是在240k。因为没得进去看屋子,所以不知道屋子损坏的程度,但是看起来屋子状况还是保持的很好,大概稍微装修就行了。

过后就必须去土地局,查看土地是否有任何的限制,是否有被冻结,复印需缴付RM40。如果要再确认,就需要去询问律师。如要查看屋主是否有拖欠水费,电费,地税等等,你还得去相关部门查看。你还必须去银行了解,那间屋子的市价,你的贷款能力,因为你必须在90到120天付清,如果没在设定时间内付清,10%头期将会被没收。

买拍卖屋,最重要的就是时间管理,因为必须要做非常多的功课,当然也能交给agent来处理,agent会帮你调查所有的资料。还有一点就是资金周转,你需要在投标的前一天准备一张bank draft,必须是标价的10%,如果当天你的得标价格超过了预定的价格,你需要当场付清剩余的欠款,比如说137k的拍卖屋,需缴付10%bank draft,那么就是13700,如果你的得标价是240k,那意味着10% deposit 24000,需当天付清剩余的10300。这些都是拍卖前需了解的事项。

到了拍卖的前一天,需打电话给拍卖师问是否那间屋子还有拍卖,因为当屋主付清贷款,将会取消拍卖。可不要白跑一趟。拍卖地点,据我了解多数是在法庭或者土地局。如果是开放式,就会在酒店。

到了拍卖当天,必须记得携带ic,bank draft,笔,信封或者回形针。那时9am当我去到现场,就看到拍卖师开始注册投标者的资料,她叫我在bank draft后面写下姓名,ic号码,电话号码,case 号码,写下之后,就用回形针把你的bank draft和ic夹在一起,注册之后,就会给你号码。当天我拿到了5号,到了10am,既然有23人要竞标,我心想机会不大,反正我也是抱着学习的心态。终于拍卖会开始了,拍卖师稍微介绍今天要拍卖的屋子,每次喊标最少10000。拍卖开始!!150k,160k,170k!!再来一个老板说,加100k,270k!!这时大家都吓到了。另一个老板喊10k,280k!!一声,两声,三声。成交!!!就这样第一次参加拍卖,连喊价的机会都没有,但是让我知道拍卖的确是不错的投资之一,虽然有点失望,但是还是很不错的经验!!!

Tuesday 29 December 2015

马股橱窗粉飾!!!

又到了2015年底,意味着橱窗粉飾的来临,马股早上便迅速的突破1700点。感觉有点疯狂。







































什么是橱窗粉飾(window dressing)?
这个名词是形容当圣诞节来临时,百货公司就会装饰的美美,为了吸引跟多的消费者。而在股市中,基金经理就是扮演着百货公司的角色。
基金每个季度,都会提交业绩报告,就像上市公司,每季度会提交业绩报告。
为了让业绩看起来很好,通常都会转换投资组合,把会把表现欠佳的股票卖掉,转而买入表现较好的股票,让业绩看起来不错。不然就是炒高自己投资组合的股票,让业绩看起来美一些。

所以就算是散户,也必须向基金经理这样,每年都需要好好检视自己的投资组合。虽然我们不需要向顾客交代,但是也必须向自己交代啊。其实基金经理并不是到了年底才开始美化业绩,因为基金资产价值高,所以都不会在短期内的做,而是靠着长年累月的时间布局,找着优质股票来进行分批投资。
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到了年尾,我们也需要把一些没用的股票卖掉,再总结自己今年内的表现,并且调整一下投资组合,设定2016年新的投资目标!!

这个橱窗粉飾应该会维持到一月头,如果大幅度的下调就要小心。如果一月真的大幅度下调,还是能买一些不错的优质股或者预计业绩会不错的股票,因为二月份会有蛮多公司公布业绩,。纯属个人建议!!

Monday 28 December 2015

投资跟投机?一个可以让你累计财富,另一个可以让你身无分文。














投资跟投机,只是一字之差,但是一个可以让你累计财富,另一个可以让你身无分文。

当你想买一只股票的时候,你必须了解,你现在想要投资还是投机?多数人都会选择投资。
但是多数人并没有做到投资,因为并不了解,而演变成投机。

有些人告诉我,不管是投资还是投机,能赚钱就是最好的投资。赚钱固然重要,但是别忘了,还有风险管理。你今天在股市赚了再多的钱,要是你不会风险管理,明天或后天可能就会输完。当你的投资少了风险管理,你就会变成投机。好的投资就是要分散风险。
你必须了解你的投资组合,是属于高风险,中等风险,还是低风险。当你的投资组合处在高风险,意味着如果股灾一来,可能就会输掉或者是被套牢。当你的投资组合处在低风险,意味着就算股灾一来,亏损会相对的低,可能还有股息能收。当然低风险的回报率,当然较低,虽说有股息能收。大家都觉得一点点。就会选择高风险投资。

所以多数人为何还没学爬就迫不及待的跑了。当你连基本股票知识都还没有,就开始投资高风险股票,往往会得不偿失。跌了一跤的人,往往会觉得股票是骗人的,是有钱人或者是大户玩的游戏。其实你只要会这些投资知识,尝试自己判断未来的趋势,再开始布局,慢慢买进,就至少能跟着他们的脚步。

投资就是你会全面分析一只股票,当你觉得价钱合理,就会慢慢买进。有的人会选择定期定额,而有的人会选择下跌到一个点才加码,比如说下跌10%,再买一点。这两个方法都是用来压低成本价,又或者是长期持有,来累计股票的数额。为何需要长期持有?以我了解,有股息,看好公司的前景,股价过低比起同行等等,都是长期持有的主要条件。上篇文章写到,投资好的股,5年后会财源滚滚来,投资不好的股,就让你破财。

而投机,就是买低卖高,短时间内赚差价。基本上就是听消息,风险高来自你不了解这只股票。当股价跌,会没信心,到处询问专家,是卖还是守,也做不了行动。专家的意见必须听,但是你必须要自己思考。

在KL,为了生活,很多人都有正业跟副业,副业不能影响正业,也不能影响我们正常的生活,否则你的生活只会一团糟。而投资就是我的正业,而投机则是我的副业。
怎么说呢?我一大部分的钱都放在了投资,而小部分的钱都放进投机。但是投机我也是不马虎,我也是大概分析完那只股票,听听别人的意见,再看看图表,选择了一个价格,就买进了。我也采取买低卖高的原理,在短时间内决定是否套利或停损。而我设定目标上下10%..
这都不会影响我的正业,可能还会带给我们而外的收入,因为就算是投机还是必须做功课的。

这就是我对于投资以及投机的想法,我的想法不一定对,但是每个人都需要有自己的投资策略,才能在股市生存!!这种文章应该是看到不要在看,但是最基本的道理,往往最重要,投资之前必须先想清楚目标,才不会迷失在股市中!


Friday 25 December 2015

什么是长期投资?做对了上天堂,做错了就住套房。


















这个标题下的太简单了,大家看了这个标题已经看到不想在看了。但是又有几个人能做到呢?做到了长期投资,但是做对了吗?做对了上天堂,做错了就住套房。

每到年头,大家都已经规划今年投资的目标,但是到了年中,很多人就忘了当初的目标,变成人家说什么好你就跟什么?跟对了,你就当他是神来拜,跟错了,你就当他是衰神。但是有一种人,他会继续把衰神当作神来拜,他告诉你长期投资,几年后就会回到原本的价位。很多人心想也对,卖了就是亏了,不如当作长期投资来收,可能5年过后会翻倍。这就是长期投资的例子之一。

所以说投资最重要的不是基本面,技术面还是筹码面。而是心态!好的心态,投资就会成功一半。当你买到一只仙股,已经上涨了200%,而你这时进场,别人说会上涨到300%,你心想还会有100%的盈利,你心里只想着赚钱,根本就没想到亏损吗,根本也忘记停损的道理。没想到隔几天过后,股市大跌,那只仙股大家也套利,短短几天就下跌50%,你心想再加码,把成本价调低。过了几天来了个大反弹,这时你又心想很快就到我成本价,谁知道这个反弹是让你逃命,从此就往下掉,没在上来过。这时你心想,那就长期投资吧?这句话就会害了你。你不知道这只仙股5年过后会不会除牌。当然这只是一个例子,当然不是每只股票是这样的。所以投资股票千百种,也会遇到千百种的事情发生,所以长期投资可以让你上天堂也能让你住套房。

长期投资好的例子就不多讲啦,每个人看巴菲特跟冷眼的例子就够了。
长期投资除了你的心态,当然还是需要注重在基本面。别以为基本面这样容易,除了看公司的财务报告和它的业务发展。你还必须了解世界的趋势。这些都会影响我国股市。我必须吐槽一下马来西亚的分析家,对分析世界经济的走势,根本不行。所以基本上我只是看看报纸的标题,因为写的东西好像都一样。再来你必须看看台湾或者是中国的财经节目,当然当他们分析自己国家的股票你可以跳过,注重在国际财经就行了。

稍微离题一下,我投资股票的时间也不过2年多,当然也只是学习当中。我记得那时我开始接触股票就是玩投资游戏,过后就慢慢看了一点书,大学毕业之前就开了户口。过后,每个月赚的钱就放进股票。我觉得这是一个储蓄的好方法。当你放进股票就很难拿出来。现在,每天早上一起来,就先看看国际股市,原产品价格,看看报纸,一开市,就先看股市的走势,看看fb page的分析和分享,闭市了,就会看看每天的announcement。每个礼拜订两份财经报,有时还会看看台湾的财经节目。但是说真的,如果这样做真的是要花很多时间。要赚钱就要做功课,有时做了这样多功课也会亏钱。所以说很多人就找了速成班,给钱上课,还免费帮你选股。这种方法的确适合忙碌的上班族。

直到今天我的回报率(不包括现在投资组合),,大概每年也只是10%++.。今年的股市杀个我错手不及,虽然那段时间赔了一些钱,也让我吸收宝贵的经验。

Monday 14 December 2015

制订2016年目标

在多16天就要2016,明年我就26岁了。开始迈入轻熟男阶段。咻一下!一转眼就26了。

当我出来做工,就想念了我读书的时候,最重要还是那些朋友,很多朋友已经没什么联络了,大家都在别的城市工作,就只有我还是在自己的家乡耕耘。

说来今年的表现,还是不错,除了开销大了一点,买了一个超贵的手机,换了一份新工作,薪水也还不错,投资回报率到目前为止,也勉强达到15%。投资犯了很多错误,也还在学习,改进中。今年也没得去旅行,本来想去泰国曼谷的,突然恐怖袭击,担心安全,就没去了。

今年本来也想买间房子,也看了一些屋子,做了些功课,买不到的理由,不外乎就是房价太高,不然就是不合适。这个目标我会继续放在2016年的目标中。毕竟天时天利人和非常重要。所以我明年还是会继续努力。

其实我现在开始在定15年计划,15年计划拆开成5年计划,五年计划再拆开成1年计划。当然我15年要做的东西可多了,也包括我的梦想。当然如果明天辛苦的工作是无法完成的。

2016年目标:稳扎稳打

1)买屋子
2)股票投资回报率维持10-20%
3)继续增加投资知识
4)旅行
5)继续写blog,fb page like达到3000人。希望可以开课
6)明年目标存12000
7)工作-稳扎稳打



明年说起来目标没什么新鲜感 ,就是保守的一年,因为我 也还没想到明年有什么好玩的事情可以做,所以就以稳扎稳打来定目标,说真的我对现在的生活感觉有闷+烦,烦就是每天做工,解决问题,闷回家就是看看戏,看看股票,找朋友喝茶。想要做别的事情好像没什么时间,但是现在年轻就是以工作为主,多存点钱,为将来铺路。希望未来能少奋斗10年就很好了。